Экспертиза подтверждения стоимости объекта недвижимости в валенсии

После того как вы приобрели недвижимость, есть вероятность, что через несколько месяцев вы получите извещение из Налоговой службы автономной области, в котором будет указано, что вы обязаны доплатить некоторую сумму, как доплату налога за совершение сделки купли-продажи (налог на передачу прав собственности).

Это называется экспертизой подтверждения стоимости объекта и регулируется положением налогового законодательства, в силу которого налоговый орган проводит параллельную оценку рыночной стоимости жилья в соответствии с различными предварительно установленными законными способами, и исходя из этой стоимости (которая, конечно же, будет выше стоимости, указанной продавцом и покупателем в договоре купли-продажи), требует доплатить разницу.

Таким образом, например, если покупка жилья была совершена за 100.000€, а налог равен 10% от стоимости, то есть 10.000€, а налоговый орган оценивает данную недвижимость в 120.000€, применив один из предустановленных методов, и налог, который надо уплатить возрастет до 12.000€, то есть налоговый орган потребует покупателя доплатить разницу в 2.000€.

В нашем конкретном случае, в Валенсии до 2013 года налоговые органы использовали метод, при котором проводилась экспертиза и выносилось заключение оценщика: однако заключения, которые выносились при использовании этого способа регулярно аннулировались Верховным судом, потому что оценщик не анализировал каждый случай индивидуально и не посещал недвижимость для вынесения более точного решения, а делал отчеты, основываясь на предварительно принятых критериях, и его работа являлась скорее механической.

Несмотря на то, что Верховный суд единодушно и постоянно выказывал свое неодобрение к данному способу, налоговые органы автономной области использовали его на протяжении многих лет, так как к суду обращалась лишь малая часть покупателей, а оставшиеся либо предпочитали заплатить разницу, либо просто не знали, что имели право на обжалование данного вопроса.

Однако, начиная с 2014 оценочный метод, используемый налоговыми органами (а также и некоторыми компаниями сборщиками налогов, сотрудничающих с налоговыми), претерпел изменения, и теперь используется формула, при которой кадастровая стоимость объекта недвижимости умножается на коэффициент, принятый в муниципалитете, который ежегодно устанавливается в автономной области.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость на каждый объект недвижимости вписана в Книгу регистрации недвижимого имущества, которая является административным реестром, и в которой занесены все данные (общая площадь, имя собственника, картография и т.д.) загородных и городских объектов недвижимости. Данная стоимость используется в образовании различных налогов, среди прочих, в основном она служит как база расчета для местного ежегодного налога на недвижимое имущество (данный налог отличается от налога на передачу прав собственности, о котором идет речь в данной статье).

Возвращаясь к теме нового метода, принятого в Валенсии, это означает, что налоговые органы начнут выдавать заключения о подтверждении стоимости объекта в больших масштабах, в виду того, что теперь им гораздо проще определить «рыночную стоимость», путем простого умножения (кадастровая стоимость на множитель).

И тут возникает большой вопрос, имеет ли смысл обращаться в суд при проведении подтверждения стоимость объекта?

Согласно нашему профессиональному опыту, мы склоняемся к утвердительному ответу на поставленный выше вопрос, разве что сумма, которую запросит налоговый орган, не будет малозначительной и будет ниже затрат на подачу иска.

Конечно же у каждого случая есть свои особенности и свои пути защиты (которые будут разными как с материальной точки зрения, так и по своей форме), но в общих чертах можно сказать, что если фактическая стоимость объекта ниже стоимости, заявленной налоговым органом, то следует дать отпор и добиться того, чтобы в расчет принималась первая.

Касательного нового метода оценивания, принятого налоговыми органами автономной области, время (и уже скоро) покажет какую позицию по данному вопросу займет Верховный Суд Валенсии, хотя уже можно сказать, что в других автономных областях были прецеденты, когда экспертизы подтверждения стоимости объекта, проводимые согласно данному методу умножения кадастровой стоимости на коэффициент, были аннулированы за некорректность проведения расчета.

В заключение стоит отметить, что мы понимаем, что экспертизы подтверждения стоимости объекта, которые проводятся на основе метода умножения на коэффициент, установленным в автономной области, и насколько бы заранее установленным этот метод не был, он приводит к настоящему злоупотреблению со стороны налоговых органов, чьей целью является сбор денежных средств, благодаря разнице между настоящей рыночной стоимостью (которая на данный момент является низкой вследствие кризиса недвижимости) и стоимостью, выявленной путем экспертизы.